20世纪90年代，商品房改革浪潮涌动，“业主”成为新生的社会群体，业主委员会（下称业委会）顺时而生。然而，自1991年内地首家业委会成立以来的20多年间，各地有关业委会成立难、履职难的报道频频见诸媒体。尽管《物权法》以人大立法的高度明确了业委会的法律地位，各地业委会发展仍未走出困境。近期，人民网派出多路记者采访求证、请教专家学者，回顾业委会发展历程，聚焦业委会发展困境，剖析个中深层次原因，推出“七问业委会”系列报道，对其中普遍存在的问题进行建设性的探讨。同时，记者也深入调研各地支持业委会发展的新举措及部分小区业委会履职的新做法，探讨哪些成功经验更有利于推进业委会工作向好发展。

新闻回顾:

所有和谐的社区都是一样的，不和谐的社区却各有各的麻烦。许多海外国家也同样会面临基层社区治理的种种难题：开发商或物业公司代管小区资金有猫腻咋整？小区有破坏社区和谐的“恶邻”咋整？遇到拖欠物业费还想卖房一走了之的业主咋整……在不同国家，业主组织的叫法可能略有不同，但这些组织与国内业委会在本质上都是一样的，都为维护业主合法利益而存在。

“业主代表可以很好地为我们服务，与社区居民共同管理好自己社区的事儿。”西班牙人湖长明已在北京工作多年，这些常用的“儿化音”他已能脱口而出。“在我们西班牙，虽然绝大多数情况下都是居民自己管理社区事务，可如果遇到社区解决不了的问题，我们也会寻求政府的帮助。”湖长明说。

租户也能发起业主大会

西班牙的人口总量为4600余万，一个普通住宅小区大概只有100户居民。小区整体规模不大，居民数量相对较少。湖长明在西班牙的家就在一个类似规模的社区中。

湖长明说：“每年，社区都会投票选出2-3名代表，代表全体业主管理社区内部的事务。他们没有任何报酬，完全是义务为社区服务。当然，如果他们存在违法行为或者他们的服务不能让业主满意，我们随时可以另选代表。”

此外，据湖长明介绍，西班牙政府有专门对接社区事务的管理部门，如果遇到社区内部解决不了的问题，业主代表会将这些问题反映给政府部门。“先内部解决，不行再找政府帮忙，这种管理方式更灵活、也更高效。”湖长明补充到。

在英国，住宅小区内的任何人都可以发起业主大会。业主可以，租户也可以；一个人可以，多个人也可以——可无论发起人是谁、有几个，都必须尽量让小区公寓中所有住户参与进来。

国情不同，国家对社区管理采取的政策也不同。社区治理专家表示，让社区居民自己管理社区事务是许多国家普遍的做法，政府很少干预。此外，社区管理是一项专业性要求非常高的工作，如果基层政府工作人员不具备相关专业知识，过多干预社区事务往往会适得其反。

小区卖出75%，业主需在2个月内成立业委会

在美国、澳大利亚、加拿大等一些国家，住宅小区建设项目获批的同时，开发商必须同时建立一个法人社团，代表业主利益监督项目建设。在小区选出第一届业主委员会之前，这个法人组织将代行业委会的权力。这个由开发商成立的法人性质的社团，可以看成是小区业委会的“前期形态”。当小区房屋销量达到75%，小区控制权会逐步从开发商手中移交到业主手中，开发商开发主体和业主组织主体二合一的身份就会分化。

美国《统一公寓大厦法》规定：小区房屋销售量达到75%后的60天内，入住业主需要选出第一届业委会成员；开发商则需要在第一届业委会产生之后的60天内，完成小区控制权的移交。如果开发商拒绝在规定时间内办理移交手续甚至存在挪用、侵吞代管的小区资金等问题，业委会可以直接去法院起诉开发商。

海外国家的业委会运作更高效、权责更明晰，这与海外国家业委会法律地位更加明确不无关系。专家指出，“美国住宅小区业委会的法人主体地位十分明确，这是业委会维权和运作的基本保障。虽然并非所有国家的业主组织都具有法人身份，但目前各国业主组织均呈现出法人化的发展趋势。反观国内，尚未有法律或政策性文件对业主大会和业委会的组织特征给予明确的定性。这就为业委会行使职责以及接受监督埋下了隐患。”

恶意欠费，业委会可干预房屋出售

在海外一些国家，业委会等业主组织为业主服务和谋取福利的方式更加多样化。在韩国首尔，经与业主协商，一小区的业委会为所有业主安装了家庭太阳能迷你发电机。据该小区业委会长说，这个装置每个月平均可以为业主节约电费8300韩币(约合人民币48元)。